مشاوره مالیات بر ارث

تعریف مالیات بر ارث.برای مشاوره مالیات بر ارث تماس بگیرید

مشاوره مالیات بر ارث مالیات بر ترکه مالیات مالیات بر ترکه، مالیات بر دارایی‌هایی است که از متوفی باقی می‌ماند، خواه آن دارایی‌ها به ارث برسند و خواه خیر.

مالیات بر ارث، هنگامی دریافت می‌شود که دارایی‌ها به ارث برسند

و آنگاه ورثه هر یک بخشی از دارایی‌هایی را که از طریق ارث تملک کرده‌اند به‌عنوان مالیات می‌پردازند.

از آنچه گفته شد روشن می‌شود که دارایی‌های بجا مانده از متوفی ممکن است

دو بار مشمول مالیات قرار گیرد و در حقیقت، در برخی از کشورها چنین اتفاقی نیز رخ می‌دهد

مشاوره مالیات بر ارث تماس بگیرید.اما برخی دیگر از کشورها به دریافت یک مالیات اکتفا می‌کنند.

برای مشاوره مالیات بر ارث تماس بگیرید

نظام حقوقی ایران تنها یک مالیات دریافت می‌کند و آن هم مالیات بر ارث به معنای خاص آن است.

مهم‌ترین پرسش در رابطه با مالیات در ارث این است که مالیات بر ارث چقدر است؟مشاوره مالیات بر ارث تماس بگیرید.برای مشاوره مالیات بر ارث تماس بگیرید

به عبارت دیگر مالیات بر ارث با چه نرخی دریافت می‌شود.
در ایران فرمول پیچیده‌ای، چه در قانون فعلی و چه در قانون جدید برای آن در نظر گرفته شده است.

در قانون فعلی، مالیات بر ارث بر حسب اینکه ترکه متوفی به چه میزان باشد،

مالیات بر ارث آن نیز تفاوت خواهد داشت.برای مشاوره مالیات بر ارث تماس بگیرید

نرخ مالیات بر ارث

علاوه بر این، نرخ مالیات بر ارث، تابعی از این امر نیز هست که وارث با متوفی چه نسبتی داشته باشد.

هر چه نسبت وارث با متوفی نزدیک‌تر باشد، مالیات بر ارث کمتر استبرای مشاوره مالیات بر ارث تماس بگیرید

و هر چقدر که نسبت وارث با متوفی دورتر باشد، میزان مالیات بر ارث بیشتر خواهد بود.

در قانون فعلی، پیش شرط اینکه ترکه به ورثه پرداخت شود این است

که مجموع ترکه تقویم (ارزش‌گذاری) شود و آنگاه سهم‌الارث هر وارث مشخص شده

و سپس براساس جدول قانون فعلی، نرخ مالیات ارث آن تعیین شده و سپس مالیات مزبور پرداخت شود.

پس از پرداخت مالیاتپرداخت مالیات، امکان انتقال ترکه به وراث وجود دارد. بنابراین، تا زمانی که کل ترکه متوفی ارزش‌گذاری نشود، امکان تعیین نرخ مالیات بر ارث وجود نخواهد داشت

روشن است که این امر می‌تواند مشکلات بسیاری را هم برای دولت و هم برای مردم ایجاد کند؛

چرا که باید کل مالیات بر ارث پرداخت شود تا ترکه قابل انتقال به ورثه باشد.

عدم پرداخت مالات بر ارث

برای مشاوره مالیات بر ارث تماس بگیرید.

در موارد بسیاری، ورثه امکان پرداخت کل مالیات بر ارث را ندارند اما امکان پرداخت بخشی از آن را دارند

و خواستار آن هستند که در مقابل پرداخت بخشی از مالیات بر ارث، بخشی از ترکه به آنها منتقل شود.

در قانون فعلی امکان پذیرش چنین درخواستی وجود ندارد. قانون جدید تلاش کرده است

تا این کاستی را برطرف کند و نرخ مالیات را نه براساس کل دارایی‌های متوفی بلکه براساس انواع مختلف دارایی‌ها تعیین کرده است.

نرخ مالیات بر ارث در قانون جدید به اختصار در جدول مالیات بر ارث قانون جدید است:

نگاهی کلی به این جدول و مقایسه آن با جدول برگرفته از قانون مالیاتی فعلی نشان می‌دهد

که از نرخ مالیات نرخ نرخ مالیات بر ارث به نحو قابل توجهی کاسته شده است

و تفاوت میان وراث طبقه اول با طبقه دوم و سوم نیز همگن شده است.

به عبارت دیگر، در قانون قبلی، تفاوت‌هایی که میان وراث طبقات مختلف وجود داشت به سختی از جهت منطقی قابل توجیه بود و فاصله نرخ مالیات بر ارث آنها همگن نبود؛

اما در قانون جدید انسجام و هماهنگی بیشتری در این خصوص وجود دارد و فاصله طبقات، در همه موارد یکسان است.

نرخ مالیات بر ارث طبقه دوم ۲ برابر و طبقه سوم ۴ برابر طبقه اول است،

اما مهم‌ترین تفاوت این است که لازم نیست کل دارایی‌های متوفی مشخص و ارزش‌گذاری شوند

تا نرخ مالیات بر ارث آن مشخص شود.برای مشاوره مالیات بر ارث تماس بگیرید

پرسش دیگر این است که چه کسی باید مالیات بر ارث را پرداخت کند و ضمانت اجرای آن‌چیست؟

روشن است که ورثه باید مالیات بر ارث را پرداخت کنند و بانک‌ها، موسسات مالی،

دفاتر اسناد و سایر شرکت‌ها و نهادها مجاز نیستند بدون ارائه گواهی پرداخت مالیات،

دارایی متوفی را به ورثه انتقال دهند.

در صورتی که بدون دریافت این گواهی انتقال دارایی به ورثه انجام گیرد،

متخلف علاوه بر اینکه با ورثه در رابطه با پرداخت مالیات مسوولیت تضامنی خواهد داشت،

مشمول جریمه‌ای به میزان دو برابر مالیات متعلق نیز خواهد بود.

مساله مهم دیگر، معافیت مالیاتیمعافیت مالیاتی درخصوص مالیات بر ارث است.

در قانون فعلی، وراث طبقه اول تا مبلغ ۳۰ میلیون ریال از معافیت مالیاتی برخوردار هستند

و در صورتی که محجور یا معلول یا از کار افتاده باشند.

این مبلغ تا ۵۰‌میلیون ریال افزایش خواهد یافت. با حذف ماده ۲۰ قانون فعلی به موجب قانون جدید، این معافیت نیز حذف شده است.

وجود این معافیت، خصوصا در رابطه با اشخاصی که معلول یا محجور یا از کار افتاده باشند،

از جهت منطقی و با ملاحظات اجتماعی قابل توجیه است و دلیل حذف آن روشن نیست.

sabtsabz.com

mohajertcanada.com

اجاره مکان تجاری توسط مستاجر دوم امکان پذیر است؟

اجاره مکان تجاری توسط مستاجر دوم امکان پذیر است؟خواهان دعوی تخلیه عین مستأجره تجاری و مطالبه اجور معوقه به طرفیت خوانده طرح و اقامه می کند. ادعای خواهان آن است که سرقفلی یک باب مغازه به پلاک ثبتی …. را از آقای الف خریداری کرده است و مقرر میشود ماهیانه مبلغ ده هزار ریال به عنوان اجاره بها بپردازد. طبق قرارداد خواهان اجازه تغییر شغل و انتقال منافع به غیر را نداشته است.

اجاره مکان تجاری توسط مستاجر دوم امکان پذیر نیست.خواهان منافع عین مستأجره را برای مدت یک سال در قالب عقد اجاره در اختیار خوانده قرار میدهد و از او، یک فقره چک به مبلغ بیست میلیون ریال بابت ودیعه و تضمین تخلیه دریافت می کند

و اجاره بها نیز ماهیانه ۴۵۰ هزار ریال تعیین می شود. خواهان به علت عدم پرداخت اجاره بها و نیز پایان مدت اجاره تقاضای تخلیه می کند و اجاره بهای مقرر را مطالبه می نماید. خوانده در مقام دفاع می گوید: ” خواهان مالک عین مستأجرهعین مستأجره نیست و خودش مستأجر است و نمی تواند تقاضای تخلیه کند. تانیا تمام مبالغ اجاره بها را به مالک اصلی پرداخت کرده است و رسید وجوه پرداختی را تقدیم دادگاه می کند ..»

دادگاه بدوی خوانده را به پرداخت اجور معوقه و تخلیه از عین مستأجره محکوم می کند و از آنجا که روابط خواهان و خواندهخواهان و خوانده را مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ تشخیص میدهد چنین استدلال می کند که:

«… مالک عین مستأجره، حق اجاره مجدد ملک را به مستأجر دیگر نداشته و با وجود فروش سرقفلی به خواهان حق دریافت اجاره بها از مستأجر دوم را ندارد و مستأجر دوم (خوانده) بری الذمه نشده است …» با تجدیدنظرخواهی خوانده پرونده در دادگاه تجدیدنظر استان رسیدگی می شود و هیأت دادرسان این دادگاه رأی بدوی را نقض و در ماهیت امر انشای رأی می کنند. استدلال دادگاه تجدیدنظر چنین است:

«… خواهان بدوی صراحتا به واگذاری منافع عین مستأجره به خوانده در قبال دریافت مبلغ بیست میلیون ریال اذعان دارد و مفاد اجاره نامه استنادی خواهان نیز مؤید همین مطلب است و از طرفی اقامه دعوی تخلیه عین مستأجره از امتیازات و حقوق قانونی مالک عین است و تبعا دریافت اجاره بها نیز از حقوق نامبرده می باشد. لذا رأی دادگاه بدوی مخدوش بوده و حکم به بطلان دعوی خواهان صادر می کند و …»

تحلیل قضیه

موضوعاتی که در این قضیه مورد بررسی و اظهارنظر قرار می گیرند: .. حق انتقال منافعحق انتقال منافع عین مستأجره ٢. اجرت المثل ایام تصرف ٣. نظریه های اداره حقوقی۴. نتیجه

1-حق انتقال منافع عین مستأجرها

در صورتی که روابط میان موجر و مستأجر مشمول مقررات آمره سال ۱۳۵۶ بوده و مستأجر دارای حق انتقال منافع عین مستأجره به دیگری باشد اجاره مکان تجاری توسط مستاجر دوم  ممکن باشد و مورد اجاره را به غیر واگذار کند در تمامی مدتی که زمان اجاره اش با مالک باقی است، حق دارد همانند مالک انجام تعهداتش را از منتقل الیه (مستأجر دوم) درخواست کند و حتی از دادگاه تقاضای تخلیه عین مستأجره را بنماید

ولی هنگامیی مستاجر فاقد چنین مجوزی است که در پرونده فرضی چنین است) چنان اجاره را به دیگری منتقل کند، مالک عین ملک تجاری طبق بند ۲ ماده ۱۴ق روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ در قبال تخلف مستأجر حق درخواست فی و تخلیه مورد اجاره را دارد و نمی توان چنین حقی را برای مستأجر قایل شد.

ماده ۲ ماده ۱۴ که یکی از موارد تخلیه می باشد مقرر می دارد: «در موردی که ع مستأجره به منظور کسب یا پیشه یا تجارت خود مستأجر اجاره داده شده و مستأجر آن را به عناوینی از قبیل وکالتوکالت یا نمایندگی و غیره عملا به غیر واگذار کند بدون این که طبق ماده ۱۹ این قانون با مستأجر لاحق اجاره نامه تنظیم شده باشد. »

٢. اجرت المثل ایام تصرف

هنگامی که مستأجر اجازه انتقال منافع به غیر را ندارد  یعنی اجاره مکان تجاری توسط مستاجر دوم  ممکن نیست گرچه نمی تواند درخواست تخلیه عین مستأجرهای را که به مستأجر دوم انتقال داده، بنماید ولی مادامی که از سوی مالک درخواست تخلیه و اعمال ماده ۱۴ قانون مارالذکر مطرح نشده، او کماکان مالک منافع محسوب شده و می تواند از منتقل الیه حسب مورد اجرت المسمی یا اجرت المثل ایام تصرف را مطالبه کند. ۳

٣. نظریه های اداره حقوقی

در این قسمت به مطالعه و بررسی نظریه های اداره حقوقی قوه قضاییه می پردازیم.

اداره حقوقی در نظریه شماره ۷/ ۷۹۲۲ مورخ ۱۳۷۵/ ۱۲ / ۲۵ می گوید: با انتقال مورد اجاره از ناحیه مستأجر به شخص ثالث با موافقت مالک، روابط استیجاری بین مستأجر و مالک قطع و رابطه استیجاری بین منتقل الیه (مستأجر جدید با مالک برقرار می شود.

لذا بعد از انقضای مدت، مستأجر سابق رابطه ای با مستأجر لاحق ندارد تا بتواند علیه او دادخواست تخلیه مطرح سازد. به عبارت دیگر مستأجر سابق ذینفع در طرح چنین دعوایی نیست.» و در نظریه شماره ۷/ ۹۹۱۷ مورخ ۱۳۷۹/ ۱۰ / ۴ مقرر داشته:

«درصورتی که مستأجر دارای حق انتقال به غیر بوده و مورد اجاره را به غیر واگذار کرده باشد، در تمام مدتی که مدت اجاره اش با مالک باقی است حق دارد همانند مالک هم انجام تعهداتش را از منتقل الیه بخواهد و هم درخواست تخلیه مورد اجاره را مطرح نماید.

ولی اگر فاقد حق انتقال به غیر بوده و مورد اجاره را به غیر واگذار نموده باشد، مالک طبق بند ۲ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ در قبال تخلف مستأجر حق درخواست فسخ و تخلیه مورد اجاره را دارد و لذا نمی توان به مستأجر نیز حق درخواست تخلیه داد،

به علاوه اصولا رابطه استیجاری بین مستأجر و منتقل الیه برقرار نمی شود تا مستاجر بتواند به استناد مقررات قانون روابط موجر و مستأجر درخواست تخلیه را مطرح سازد.

اما در مورد اجاره بهای مقرر فیمابین، نظر به عدم وجود رابطه استیجاری، مستأجر نمی تواند تحت عنوان اجاره بها مبلغی را از منتقل الیه مطالبه کند چراکه اجاره مکان تجاری توسط مستاجر دوم امکان نداشته ولی از باب این که تا عدم تخلیه مورد اجاره از ناحیه مالک، مستأجر کماکان مستأجر مورد اجاره و مالک منافع شناخته می شود، می تواند از منتقل الیه اجرت المثل ایام تصرف را مطالبه کند.»

۴. نتیجه

در این پرونده رأی دادگاه تجدیدنظر استان صحیح می باشد. زیرا با انعقاد قرارداد اجاره از سوی مستأجر اول با مستأجر دوم و دریافت اجاره بها سوی مالک موافقت ضمنی وی به انتقال منافع از سوی مستأجر اول حاصل شده و رابطه مابین مالک و مستأجر اول قطع و رابطه استیجاری بین منتقل الیه (مستأجر دوم) و مالک برقرار می شود.

مطالعه موردی مسایل حقوقی روابط موجر و مستاجر انشارات قوه قضایهانشارات قوه قضایه

اجاره ملک مسکونی برای فعالیت تجاری

اجاره ملک مسکونی به تجاری ایجاد حق کسب و پیشه برای مستاجر میکند؟

اجاره ملک مسکونی به تجاری و استحقاق مستاجر به سرقفلی در این حالت چگونه است؟

در دعوای اجاره ملک مسکونی برای فعالیت تجاری خواهان دعوی تخلیه ید به طرفیت خوانده طرح و اقامه می کند و مستند دعوی خود را کپی مصدق سند مالکیت به شماره …. و کپی مصدق اجاره نامه … قرار میدهد.

خلاصه ادعای خواهان آن است:

آپارتمانی که دارای پروانه مسکونی است به موجب قرارداد دو ساله به عنوان دفتر به مستأجر واگذار کردم در متن اجاره نامه قید شده است که مستأجر وجهی به عنوان سرقفلی به من نپرداخته و حق مطالبه آن را هم نخواهد داشت اجاره ملک مسکونی برای فعالیت تجاری شده است اما در عمل مستأجر از آن محل هم به عنوان دفتر فروش قطعات خودرو استفاده می کرد حال مدت اجاره پایان یافته تقاضای تخلیه ید دارم.»

خوانده در مقام دفاع می گوید:

قرارداد اجارهقرارداد اجاره با خواهان در سال ۱۳۷۵ تنظیم شده و سال بعد آن را تمدید کرد و برای من حق کسب و پیشه در این مکان ایجاد شده است و …» و سپس دادگاه بدوی با این استدلال که محل مورد اجاره دارای پروانه مسکونی است و اشتغال به امر فروش قطعات خودرو حتی با فرض داشتن پروانه کسب از اتحادیه برخلاف مقررات شهرداری است و به محل مسکونی عنوان محل کسب و پیشه یا تجارت نخواهد بخشید و برای مستأجر محل على رغم فعالیت حقی به عنوان کسب و پیشه یا تجارت ایجاد نمی کند و از آنجا که اصولا خان – خواهان سرقفلی نپرداخته است و از طرفی مدت اجاره پایان یافته حکم به عین مستأجره صادر می کند با تجدیدنظرخواهی خوانده پرونده در دادگاه تجدیدن استان مورد رسیدگی قرار می گیرد که نتیجه آن تأیید رأی دادگاه بدوی است

اجاره ملک مسکونی برای فعالیت تجاری  استحقاق مستاجر به حق کسب و پیشه و سرقفلی در این حالت چگونه است؟

تحلیل قضیه محق بودن مستاجر برای حق کسب و پیشه ملک مسکونی

آرای صادره از محاکم بدوی و تجدیدنظر خلاف موازین اصدار یافته زیران

اولا در این پرونده قرارداد اجاره اجاره ملک مسکونی برای فعالیت تجاری بین اصحاب دعوی قبل از سال ۱۳۷۶ تنظیم شده است و برابر ماده ۱ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ که مقرر داشته:

از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاههای دانشجویی و ساختمان های دولتی و نظایر آن که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر خواهد بود. همچنین در اجرای ماده ۱۱ قانون مذکور که مقرر داشته مکانی که قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شده از شمول این قانون مستثنی و حسب مورد مشمول مقررات حاکم بر آن خواهند بود.» قرارداد مربوطه مشمول این قانون نخواهد شد و مستأجر هنگام تخلیه استحقاق دریافت حق کسب و پیشه را خواهد داشت و عدم دریافت وجه به عنوان سرقفلی از سوی موجر و این که حق سرقفلی با حق کسب و پیشه متفاوت می باشد و ایجاد هریک متفاوت با دیگری است برای مستأجر در این پرونده حقی به وجود می آورد که دادگاه باید آن را در نظر می گرفت. زیرا با توجه به ماده ۳۰ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ استحقاق مستأجر در مطالبه حق کسب و پیشه برابر تبصره ۲ ماده ۱۹ قانون مزبور پایدار شده است.

چند  دیگر نکته شایان ذکر است:

1- ماده ۳۰- «کلیه طرق مستقیم یا غیرمستقیم که طرفین به منظور جلوگیری از اجرای مقررات این

-قانون اتخاذ نمایند پس از اثبات در دادگاه بلااثر و باطل اعلام خواهدشد.» ۲. تبصره ۲ ماده ۱۹ – «حق کسب و پیشهحق کسب و پیشه یا تجارت به مستأجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستأجر فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود. » شایان ذکر است که اداره حقوقی در تفسیر تبصره ۲ ماده ۱۹ می گوید: «همان طور که در تبصره ۲ ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ تصریح شده است، حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستأجر همان محل اختصاص دارد. به بیان دیگر حق موصوف، مخصوص مستأجر محل کسب یا پیشه یا تجارت است زیرا به علت اشتغال مستأجر در آن محل ایجاد می شود اعم از این که مستأجر به موجر مالک یا مستأجر قبلی) وجهی پرداخت باشد یا نه.» نظریه شماره ۷/ ۱۱۰۸ – ۱۳۸۱

2- در اجاره ملک مسکونی برای فعالیت های تجاری

استناد به مواد مذکور منصرف از موضوع می باشد و در مانحن فیه قابل استناد نیست. به نظر می رسد که آراء صادره صحیح و منطبق با موازین قانونی است. (سید تفرشیها)

3-. مقررات شهرداری تأثیری در آثار حقوقی ناشی از قانون روابط موجر و مستأجر (مصوب ۱۳۵۶) بین مالک و مستأجر ندارد، بدین معنی که: هرچند اجاره ملک مسکونی برای فعالیتهای تجاری و یااینکه ساختمانی دارای پروانه مسکونی باشد ولی موجر به منظور استفاده تجاری به مستأجر اجاره داده باشد، مالک (موجر) نمی تواند برای فرار از آثار قانونمرقوم به کاربری مورد اجاره استناد کند. زیرا، روابط موجر و مستأجر را قانون یاد شده تعریف می کند انه مقررات شهرداری. حتی داشتن یا نداشتن پروانه کسب نیز نمی تواند نافی آثار قانون فوق الاشعار باشد. این که شهرداری چه رفتاری با متصرف (مستأجر) یا موجر (مالک) خواهد داشت متفاوت از روابط استیجاری موجر و مستأجر است و این قوانین را نباید با هم خلط کرد. (اسماعیلی هریسی)

برگرفته از کتاب مطالعه موردی روابط موجر و مستاجر مرکز اموزش قوه قضاییه 1397